Observăm în piață o creștere (timidă) a numărului de proiecte imobiliare care încep să fie dezvoltate. O metodă productivă (mai ales în contextul economic de risc ce a caracterizat mediul de business al ultimului an) a fost aceea în care proprietarul terenului s-a aliat cu investitorul/investitorii care au dorit să susțină din perspectivă financiară și operațională dezvoltarea proiectului imobiliar, astfel împărțind mai ușor riscurile și povara financiară (nemaifiind necesară achiziția terenului).
Avantajul astfel obținut de ambele părți este semnificativ. Proprietarul terenului valorifică bunul, primind în schimb o parte din construcție sau din veniturile obținute de pe urma acesteia, iar investitorul economisește sumele de bani pe care ar fi trebuit să le blocheze prin achiziția terenului.
Modalitatea juridică prin care părțile pot reglementa o asemenea colaborare este contractul de asociere în participație. Această instituție juridică este reglementată de prevederile art. 1949- art.1954 din Codul Civil, având în același timp dedicată și o secțiune în cadrul Codului Fiscal.
Asocierea în participație este o asociatie independenta si fara personalitate juridica , având ca bază următoarele principii directoare:
- Principiul independenţei juridice a fiecărui asociat;
- Principiul reciprocităţii asistenţei manageriale;
- Principiul acordării priorităţii în prestarea de servicii pentru realizarea scopului asocierii.
Esențial în cadrul asocierii este faptul că părțile se obligă personal față de terți pentru orice obligație în legătură cu asocierea.
Având acest aspect stabilit, propunem să dezbatem în continuare modalitățile în care părțile pot împărți beneficiile obținute odată cu edificarea construcției.
De principiu, modalitățile de valorificare prin vânzare sunt două. Fie părțile vor vinde împreună bunurile, împărțind profitul (pretabil mai degrabă pentru edificiile care nu sunt divizate – case, blocuri cu puține apartamente etc.), fie vor împărți diviziunile construcției (apartamentele, de exemplu), la un moment anterior începerii demersurilor pentru comercializare.
În ceea ce privește prima variantă, aceasta nu presupune dificultăți din perspectivă juridică ori din punct de vedere al reglementării contractuale. Singurul neajuns al acestei variante este acela că părțile vor fi ținute una de alta până la vânzarea completă a tuturor diviziunilor imoblului, ceea ce presupune faptul că fiecare dintre ei trebuie să își exprime consimțământul pentru fiecare tranzacție.
Pe de altă parte, împărțirea diviziunilor construcției anterior procesului de vânzare este mult mai facilă din perspectivă operațională, însă ea poate fi făcută în mai multe etape:
- La întocmirea proiectului tehnic (sau în orice faza în care se pot identifica separat apartamentele scriptic), se va intocmi un act de schimb: proprietarul terenului transmite dreptul de proprietate asupra cotei din teren ce revine investitorior, iar aceștia din urmă vor transmite dreptul de proprietate asupra diviziunilor cuvenite proprietarului terenului.
Implicația de avut în vedere în cazul schimbului este că va trebui achitat impozit aferent vânzării (atât pentru teren, cat și pentru diviziunile construcției.
- În acest al doilea scenariu, diferă doar momentul schimbului, acesta având loc dupa momentul finalizării construcției, în care are loc apartamentarea.
- La finalizarea lucrărilor, se întocmeste un act de partaj voluntar, prin care fiecare parte reține în proprietate partea care i se cuvine din contract. Diferența între această varianta și cea prezentată la pct. 2 este legată de actul de separare. Dacă in cazul anterior discutăm despre schimb (care este practic o vânzare în doua sensuri), partajul este un act voluntar prin care părțile decid ce se cuvine fiecăreia dintre ele dintr-un bun pe care îl dețin în coproprietate.
În fine, este foarte important ca părțile unei asemenea construcții juridice să analizeze foarte bine felul în care envisajează desfășurarea proiectului, astfel încât întocmirea contractului de participație să le servească pe deplin interesele, pe toată durata dezvoltării.
Avocat Alexandru Teodorescu
