Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este un contract prin care părțile se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare, precizând în conținutul promisiunii clauzele esențiale ale vânzării viitoare, unele clauze accesorii (clauza penală, clauza de arvună, de dezicere etc.) și chiar clauze privind viitorul contract care se execută anticipat, iar de regulă, consimțământul părților poartă asupra încheierii în viitor a unui contract de vânzare și nu are efect translativ de proprietate, pentru transferul dreptului fiind necesar un nou consimțământ.
Antecontractul de vânzare-cumpărare nu cunoaște o reglementare proprie ca titlu executoriu, așa cum este cazul altor contracte prevăzute de legislația civilă. Legea prevede expres cazurile în care contractele pot fi direct puse în executare silită, însă în cazul antecontractului de vânzare-cumpărare nu prevede această posibilitate.
Astfel, potrivit art. 632 CPC.: (1) Executarea silită se poate efectua numai în temeiul unui titlu executoriu. (2) Constituie titluri executorii hotărârile executorii prevăzute la art. 633, hotărârile cu executare provizorie, hotărârile definitive, precum și orice alte hotărâri sau înscrisuri care, potrivit legii, pot fi puse în executare.
Pe de altă parte, potrivit dispozițiilor art. 638 CPC:(1) Sunt, de asemenea, titluri executorii și pot fi puse în executare silită: (…)2. înscrisurile autentice.
Potrivit art. 639 CPC: „(1) Actul autentificat de notarul public care constată o creanță certă, lichidă și exigibilă constituie titlu executoriu. În lipsa originalului, titlul executoriu îl poate constitui duplicatul sau copia legalizată de pe exemplarul din arhiva notarului public.”
Dar trebuie avut în vedere faptul că autentificarea de către notar a antecontractului nu atrage automat posibilitatea punerii sale în executare silită, antecontractul autentificat fiind titlu executoriu numai în situația în care constată o creanță certă, lichidă și exigibilă și numai de la data exigibilității creanței.
Important de reținut în privinta caracterului executoriu al antecontractului de vanzare-cumpărare ar fi incidența art. 1516 din Codul civil: alin.(2) Atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa și fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin:
- să ceară sau, după caz, să treacă la executarea silită a obligației;
- să obțină, dacă obligația este contractuală, rezoluțiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligații corelative.
Motiv pentru care, în situația în care una dintre părți nu şi-a respectat sau îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, potrivit art. 1516 Cod civil, cealaltă parte poate solicita rezoluțiunea contractului.
Concluzia generală în cazul reținerii caracterului executoriu al antecontractului de vânzare-cumpărare este următoarea: creanța privitoare la restituirea avansului din preț ori aceea constând în daunele stabilite anticipat prin antecontract devine certă, lichidă și exigibilă doar ulterior rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Așadar, partea interesată va solicita rezoluțiunea contractului, demonstrând că cealaltă parte nu și-a îndeplinit culpabil obligațiile asumate și doar ulterior rezoluțiunii contractului și constatării neîndeplinirii culpabile a obligațiilor asumate de către cealaltă parte, se va naște creanța privitoare la restituirea prețului ori aceea constând în daune stabilite anticipat prin antecontract.
Practic, până la momentul rezoluțiunii contractului pe cale judecătorească, antecontractul de vânzare-cumpărare nu poate fi pus în executare silită pentru creanța constând în restituirea prețului, ori pentru creanța privind daunele contractuale iar o eventuală executare silită ar fi nelegală.
Avocat Alexandra Florescu
