Contractul de închiriere – care sunt clauzele prevăzute și care sunt aspectele pe care trebuie să le știi? Cum poate fi reziliat un astfel de contract?
Deși încheierea unui contract de închiriere între proprietar și chiriaș nu este obligatorie, este recomandat, totuși, că acest contract să fie încheiat în scris între cele două părți. Încheierea unui contract de închiriere este certuta numai ad probationem, și nu ad validitatem, astfel că existența contractului însuși nu va fi condtitionata de încheierea lui, ci va constitui numai un mijloc de proba. Însă, în eventualitatea unui litigiu, contractul de închiriere încheiat prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale va reprezenta titlul executoriu. De asemenea, aceeași soarta o are și contractul încheiat în formă autentică.
Clauzele care trebuie urmărite de către părțile care urmează să încheie un contract de închiriere sunt următoarele:
- Drepturile și obligațiile pe care le are fiecare parte contractuală;
- Durata contractului;
- Condițiile de reziliere ale contractului;
- Obiectul contractului;
- Modalitatea de plată și valoarea pe care chiriașul o are de achitat, dar și data scadentă pe care o are în vederea efectuării plăț
Bineînțeles, părțile pot negocia contractul astfel încât să fie inserate clauze care se potrivesc situației de fapt dintre acestea, fie prin adăugarea în cadrul contractului a anumitor prevederi menite să înlăture răspunderea, fie prin adăugarea unor prevederi menite să agraveze raspundera părților. De asemenea, părțile, pe parcursul duratei contractului, pot modifica clauzele contractului, prin încheierea unui act adițional al contractului, în care să fie semnalate modificările efectuate asupra clauzelor.
Cum poate fi denunțat contractul de închiriere dintre proprietar și chiriaș?
Contractul de închiriere încheiat pe perioada nedeterminata între cele două părți, proprietar și chiriaș, poate fi denunțat de către oricare dintre părți cu respectarea unui termen de preaviz.
Termenul de preaviz se referă la perioada de timp pe care chiriașul o are la dispoziție în scopul eliberării locuinței ce i-a fost dată sub închiriere. În acest sens, acest preaviz poate fi atât de 60 de zile, în contextul în care cuantumul chiriei are un interval de timp de o lună sau chiar mai mare de o lună, cât și de 15 zile, dacă cuantumul chiriei trebuie plătit în mai puțin timp de o lună.
Altfel spus, acestea sunt condițiile în care un proprietar își poate elibera locuința pe care a dat-o sub închiriere unui chiriaș, sub forma unei conveniențe amiabile contractuale. În sens contrar, proprietarul poate apela la o formă de executare silită, adică la obținerea unei hotărâri judecătorești de evacuare. Hotărârea judecătorească de evacuare este singura formă legală care îi permite unui proprietar să îl evacueze pe chiriaș, în condițiile în care acesta nu mai plătește chiria, nu mai plătește întreținerea, ori există altă încălcare contractuală. În sine, nu doar aceste condiții sunt luate în considerare de judecător, fiind singurul care poate decide în sensul evacuării chiriașului. Simplul fapt că proprietarul este cel care deține bunul imobil este un motiv de evacuare și de obținere a acestei hotărâri judecătorești.
