Pentru vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan vânzătorul trebuie să urmeze o procedură specială, prevăzută de Legea nr. 17/2014, privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan („Legea 17/2014”) și de Ordinul nr. 719/740/M.57/2333/2014 privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 („Ordinul nr. 719/2014”).
Practic, vânzătorul trebuie să depună la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan însoțită de o serie de documente ce atestă identitatea vânzătorului și dreptul acestuia de proprietate asupra terenului:
- copie după cartea de identitate;
- copie legalizată sau certificată pentru conformitate de către funcționarii primăriei a actului de proprietate asupra terenului ce face obiectul ofertei de vânzare (titlul de proprietate legalizat);
- un extras de carte funciară pentru informare emis cu cel mult 30 de zile înainte de afișarea ofertei;
- extrasul de plan cadastral al imobilului, în sistem de coordonate stereografic 1970;
- certificatul de atestare fiscală emis de către primărie;
- declaratie pe propria răspundere a vânzătorului că a respectat prevederile referitoare la terenurile agricole situate în extravilan, pe care sunt situate situri arheologice clasate, dacă este cazul;
- copie a certificatului constatator de la Registrul Comerțului sau a actului în baza căruia își desfășoară activitatea, în cazul vânzătorului persoană juridică;
- în cazul în care vânzătorul este reprezentat de un terț, acesta trebuie să prezinte procura notarială, respectiv delegația, hotărârea AGA, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, după caz, în original, precum și copii după actul de identitate.
Primăria trebuie să afișeze timp de 30 de zile la sediul acesteia oferta de vânzare depusă de către vânzător.
Preemtorii pot depune la primărie comunicarea de acceptare a ofertei de vânzare, însoțită de copia unui act de identitate în cazul persoaneler fizice sau certificat constatator, în cazul persoanelor juridice precum și dovada calității de preemptor (act de coproprietate, contract de arendă, act de proprietate a terenurilor învecinate etc ). Cei care au prioritate la cumpărare pot fi: coproprietarii, arendașii, proprietarii terenurilor vecine care au hotar comun cu terenul scos la vânzare și Statul Român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Vânzătorul va alege preemptorul cumpărător cu respectarea rangului prioritar și a condițiilor privind prețul oferit de preemptori și va comunica primăriei datele acestuia. În termen de trei zile de la comunicarea preemtorului Primaria trimite dosarul către structurile Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, care vor emite avizul final sau avizul negativ cu privire la vânzare.
Dacă niciunul dintre preemptori nu își exercită dreptul de a opta pentru achiziționarea terenului, avizul va fi înlocuit de o adeverință emisă de către primăria pe raza căreia se situează terenul, iar proprietarul va putea sa vândă liber terenul. Pretul terenului trebuie să fie cel puțin egal cu cel prevăzut în oferta initial de vânzare și să respecte condițiile prevăzut în aceasta. Dacă în ofertă nu este prevăzută nicio altă condiție a vânzării în afara prețului, terenul se poate vinde în orice condiții, cu excepția diminuării prețului.
La încheierea contractului de vânzare a terenului, notarul public va solicita vânzătorului urmatoarele documente:
- adresa emisă de primărie, prin care se comunică dacă este sau nu nevoie de avizul Ministerului Culturii / avizul emis de acest minister (după caz), pentru terenurile pe care sunt situate situri arheologice, (în cazul în care nu se emite avizul în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător, se consideră ca fiind un aviz favorabil);
- avizul final emis de către structura centrală sau structurile teritoriale ale Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale;
- adeverința emisă de primărie în cazul în care vânzarea este liberă, însoțită de copia ofertei de vânzare certificată pentru conformitate de funcționarii primăriei;
- avizul specific emis de catre Ministerul Apărării Naționale pentru terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării Negre, precum și cele situate la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale (în cazul în care nu se emite avizul în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător, se consideră ca fiind un aviz favorabil);
Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea regulilor cu privire la dreptul de preempțiune ori fără obținerea avizelor relevante din partea autorităților competente, se sancționează cu nulitatea relativă.
Totodata, vânzarea terenurilor agricole fără respectarea regulilor cu privire la dreptul de pre-empțiune constituie contravenție și se sancționează cu amendă de la 50.000 RON la 100.000 RON.
Avocat Ana Maria Morosanu
