COVID 19 și soarta închirierilor de bunuri imobile

COVID-2019 este o nouă tulpină de coronavirus care a apărut în centrul Chinei la sfârșitul anului 2019 și continuă să se răspândească pe tot globul. În ceea ce privește COVID-2019, Organizația Mondială a Sănătății (OMS) a încadrat acest flagel ca fiind pandemie, iar la nivelul țării noastre, începând cu data de 16 Martie 2020, a fost declarată stare de urgență . Pe măsură ce focarul se extinde în România, atât locatorii, dar și locatarii ar trebui să fie bine pregătiți să monitorizeze și să abordeze problemele care afectează industria ca urmare a virusului.

Observând modul în care se desfășoară provocarea pe care o avem de întâmpinat, realistic vorbind, sunt șanse ridicate ca pentru o  bună parte a sectorului privat, în funcție de domeniul concret în care activează fiecare agent economic, încasările să scadă într-o proporție mai mare, chiar până la lipsă (pentru cei care sunt în linia I, precum organizatorii de evenimente, transportatori sau cei din industria alimentară) sau mai mică, pentru alții.

Mai mult, odată cu instituirea stării de urgență de către Președintele României, cu efecte începând cu data de 16 Martie 2020, anumite drepturi și libertăți vor putea fi limitate. Autoritățile statului au emis încă de săptămâna trecută recomandarea pentru angajatori de a dispune luarea de măsuri privind instituirea lucrului de acasă și/sau a telemuncii.

Toate acestea coroborate, pun problema, foarte reală de altfel, a posibilității (sau mai degrabă a imposibilității) de plată de către locatari a chiriilor și a celorlalte costuri generate de închirierea imobilelor.

În acest articol, vom trata câteva elemente cheie legate de situația contractelor prin care se închiriază bunuri imobile, situațiile tipice fiind închirierile de astfel de bunuri în vederea desfășurării unei activități comerciale (sediu social/punct de lucru), încercând să găsim soluția cea mai sustenabilă.

Probabil primele cuvinte care ne vin minte atunci când ne gândim din perspectivă comercială la situația în care ne aflăm sunt FORȚĂ MAJORĂ, în ideea în care aceasta ar fi instrumentul la care se poate apela în situația generată de COVID19.

Forța majoră

Potrivit definiției legale, „forța majoră este orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil.”

În climatul contractual românesc, o mare parte din acordurile de închiriere nu cuprind o secțiune dedicată cazurilor de forță majoră, ori daca o conțin, aceasta este mai degrabă tratată superficial.

Pe de altă parte, există o altă categorie de acorduri de închiriere, în care forța majoră este tratată, nu superficial, însă în sensul în care cu privire eventualele astfel de situații se specifică expres faptul că nu va putea opera o reducere ori suspendare a plății chiriei.

O chestiune preliminară care merită menționată este aceea a faptului că, la nivel de principiu, forța majoră nu poate constitui o cauză exoneratorie a obligațiilor contractuale de plată a chiriilor, decât în cazul în care se suspendă corelativ și executarea obligațiilor privind asigurarea posesiei (scenariu posibil doar în situația unor măsuri impuse în acest sens de organele statului). Cu toate acestea, business block-ul care se anticipează ridică problematica foarte serioasă a imposibilității de executare a obligațiilor de plată a chiriilor decurgând din contractele de închiriere de bunuri imobile.

În fiecare caz, punctul de plecare este verificarea contractului de închiriere pentru a vedea dacă există dispoziții relevante.  În cazul în care contractul reglementează situația imposibilității de executare a obligațiilor (incluzând-o pe aceea a plății chiriei), atunci se poate urma calea acordului, în ipoteza în care aceasta este în favoarea ambelor părți și dacă există consens între locator și chiriaș.

În ipoteza contrară, în care contractul nu face referire la astfel de situații, sau chiar în cazul din paragraful anterior, în care se specifică expres faptul că un eventual caz de forță majoră nu exonerează de la plata chiriei ori nu poate genera o reducere a acesteia, trebuie identificată o altă soluție, urmărind, desigur, obținerea unui rezultat care să sprijine ambele părți, iar mai departe trebuie studiate prevederile legale aplicabile în astfel de situații.

Înainte de a analiza aceste texte, suntem conștienți că abordările vor fi împărțite, după poziția fiecărei părți din contract: chiriașii vor urmări pe cât posibil exonerarea temporară de la plata chiriei sau reducerea considerabilă a acesteia, pe cand locatorii vor urmări conservarea veniturilor la un nivel cel puțin apropiat de cele din perioada anterioară pandemiei.

Credem totuși că obiectivul trebuie să fie unul comun, de termen lung: salvgardarea pentru viitor a contractelor și păstrarea bunelor raporturi contractuale în virtutea bunei credințe.

Codul civil român face referire la situația în analiză, de principiu, în cadrul a două texte, art. 1557[1] și art.1634[2].

Primul dintre ele, art. 1557 face referire la imposibilitatea de executare de plano, instituind, în ceea ce privește persoana creditorului (locatorul, în cazul nostru), pentru imposibilitățile temporare de executare, posibilitea pentru locator de a suspenda executarea propriilor obligații ori, în funcție de opțiunea sa, de a obține încetarea contractului prin reziliere.

Pe de altă parte, art. 1664 arată, în ultimul alineat al său, faptul că prevederile instituite nu se vor putea aplica obligațiilor de plata a unor sume de bani – chiriile, în cazul nostru.

Analizând aceste prevederi, soluția este una sumbră pentru chiriași: nu putem invoca forța majoră pentru obligațiile de plată a chiriei.

Astfel, se pune întrebarea: Dar dacă business-ul nu mai produce și nu mai avem resurse pentru a plăti chiria, ce facem?

Credem că răspunsul pentru această întrebare este influențat de maturitatea, înțelegerea conceptelor de business și viziunea pe termen lung a părților.

Desigur, se poate cu ușurință afirma că, atât timp cât chiriașii nu își execută obligațiile din contracte, locatorii au toate motivele să apeleze la orice remedii contractuale au la dispoziție pentru a obține executarea obligațiilor, dar acești locatori trebuie, la rândul lor, sa își pună întrebarea: La ce cost? Care va fi rezultatul acestor acțiuni în forță?

Viziunea noastră este că în situații ca aceasta, sunt necesare înțelegerea contextului de către ambele părți și înțelegerea faptului că legea trebuie interpretată și în spiritul, iar nu numai în litera acesteia. Concret, părțile, prin întâlnirea voințelor comune, au capacitatea de a deroga de la strictețea legii. Mai mult, credem că acelor cazuri care vor ajunge în analiza instanțelor de judecată li se va aplica același principiu.

Astfel, deși poziția locatorului este evident favorabilă, un set de măsuri stricte, în forță, față de debitori, nu doar că nu va putea permite recuperarea unui procent foarte ridicat din eventualele sume neîncasate, dar va genera riscul unei clădiri lipsite de chiriași mult mai înainte de sfârșitul încercării generate de COVID-19.

Mai mult, în contextul actual, orice eventuală încercare de fit-off dintr-un spațiu are mari șanse de a se dovedi un eșec, deoarece multe din companiile care ar putea ajuta aici (companii de construcții) nu vor fi disponibile (este greu de controlat ca într-o echipă de muncitori să se asigure constant o distanță de 1 metru între membri ei), iar chiriașul nu va avea nici motivele și cel mai probabil probabil nici resursele pentru a suporta un astfel de cost.

Credem că abordarea trebuie să fie aceea a colaborării și înțelegerii de ambele părți, aceasta fiind singura manieră care va profita ambelor părți și, în acelasi timp credem că o altă abordare (venită din partea oricăreia dintre părți) va dăuna, de asemenea, amândurora.

Soluția?

Soluția este deci, aceea a negocierilor de bună credință între părți. Pe de-o parte, chiriașii trebuie să asume faptul că nu vor putea „păstra” contractele de închiriere și spațiile fără a fi implicat niciun cost iar, pe de cealaltă parte, locatorilor le-ar fi indicat să accepte să primească, până la finalizarea crizei, doar acele sume indispensabile, urmând ca redresarea să se facă ulterior.

Concret, chiria ar putea fi, fie eliminată temporar (mai ales în contextul lucrului de acasă masiv) sau cel puțin redusă considerabil, fie s-ar putea acorda eșalonări la plată pe perioade extinse, ulterior depășirii provovării.

În ceea ce privește eventualele taxe pentru întreținere ori de servicii, aceasta poate fi eliminată, desigur în contextul sistării acestor servicii.

Cât privește însă utilitățile, apreciem este necesar ca locatarii să își asume în continuare aceste costuri, tocmai pentru a sprjini locatorii în susținerea măsurilor sus-indicate și a nu îi împovăra cu niște costuri adiționale.

Concluzia

În final, credem că încercarea generată de COVID-19 va fi una de scurtă durată, din perspectivă medicală, însă va reprezenta o cursă de durată extinsă pentru mediul economic.

Această cursă a început deja, dar depinde de toți actorii din scena de business cât de lungă va fi cursa de redresare. Dacă scopul va fi unul comun, acela al depășirii provocării la nivel de mediu de afaceri românesc, ne exprimăm încrederea că traseul de redresare va fi unul scurt.

Avocat  Alexandru Teodorescu

[1] Imposibilitatea de executare

(1) Atunci când imposibilitatea de executare este totală și definitivă și privește o obligație contractuală importantă, contractul este desființat de plin drept și fără vreo notificare, chiar din momentul producerii evenimentului fortuit. Dispozițiile art. 1.274 alin. (2) sunt aplicabile în mod corespunzător.

(2) Dacă imposibilitatea de executare a obligației este temporară, creditorul poate suspenda executarea propriilor obligații ori poate obține desființarea contractului. În acest din urmă caz, regulile din materia rezoluțiunii sunt aplicabile în mod corespunzător.

[2] Imposibilitatea fortuită de executare

Noțiune. Condiții

(1) Debitorul este liberat atunci când obligația sa nu mai poate fi executată din cauza unei forțe majore, a unui caz fortuit ori a unor alte evenimente asimilate acestora, produse înainte ca debitorul să fie pus în întârziere.

(2) Debitorul este, de asemenea, liberat, chiar dacă se află în întârziere, atunci când creditorul nu ar fi putut, oricum, să beneficieze de executarea obligației din cauza împrejurărilor prevăzute la alin. (1), afară de cazul în care debitorul a luat asupra sa riscul producerii acestora.

(3) Atunci când imposibilitatea este temporară, executarea obligației se suspendă pentru un termen rezonabil, apreciat în funcție de durata și urmările evenimentului care a provocat imposibilitatea de executare.

(4) Dovada imposibilității de executare revine debitorului.

(5) Debitorul trebuie să notifice creditorului existența evenimentului care provoacă imposibilitatea de executare a obligațiilor. Dacă notificarea nu ajunge la creditor într-un termen rezonabil din momentul în care debitorul a cunoscut sau trebuia să cunoască imposibilitatea de executare, debitorul răspunde pentru prejudiciul cauzat, prin aceasta, creditorului.

(6) Dacă obligația are ca obiect bunuri de gen, debitorul nu poate invoca imposibilitatea fortuită de executare.