Lipsa acordului vecinilor la înregistrarea mențiunilor la ONRC

Lipsa acordului vecinilor la înregistrarea mențiunilor la Oficiul Național al Registrului Comerțului

Dispozițiilor legale ce reglementează societățile în Romania (Legea 31/1990), precum și Legea ce reglementează registrul comerțului (Legea 26/1990) prevăd o serie de obligații în sarcina titularului cererii de înființare a unei societăți atunci când acesta din urmă urmează să își desfășoare activitatea în cadrul unui imobil ce are destinația de condominiu.

Mai precis, la înființarea unei societăți, titularul cererii trebuie să menționeze în cadrul actului constitutiv unde va fi amplasat sediul social al societății, respectiv adresa exactă unde societatea își va desfășură activitatea comercială. În cazul în care activitatea ar urma să fie desfășurată într-un imobil cu destinația de locuință, titularul cererii va trebui să depună pe lângă documentele ce atestă calitatea de titular al dreptului de folosință asupra spațiului respectiv și acordul asociației de proprietari, respectiv acordul vecinilor direct afectați.

Această obligație este prevăzută de art. 40 din Legea 196 din 2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor: „(1) Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, prezente în proiectul iniţial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al comitetului executiv şi cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării.

(2) Odată cu acordul menţionat la alin. (1), proprietarii direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării şi proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea destinaţiei locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă semnează şi o convenţie cu privire la declararea activităţii care se va desfăşura în spaţiul respectiv, precum şi numărul de persoane în funcţie de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane.

(3)O copie a convenţiei prevăzute la alin. (2) se înmânează preşedintelui asociaţiei de proprietari în vederea anexării acesteia la acordul de asociere.”

Vecinii direct afectați sunt reprezentați de persoanele care sunt situate pe același etaj cu apartamentul în care va fi stabilit sediul social al societății, respectiv cei ce au un zid comun cu imobilul cu destinație de sediu social. Acești vecini sunt reprezentați de cei amplasați pe plan orizontal, cât și cei aplasați pe plan vertical.

În lipsa acestui acord al vecinilor, cererea privind înființarea societății va fi amânată până la complinirea observațiilor prevăzute în cadrul dosarului. Aceleași prevederi se aplică și în cazul în care o societate urmează să-și schimbe sediul social într-un imobil cu destinație de condominiu sau dorește să își înființeze un sediu secundar. În toate cele 3 cazuri existența acordului vecinilor este esențială pentru admiterea cererii.

Totuși, au existat cazuri în practică în care fie s-a omis solicitarea depunerii acestui acord, fie a lipsit semnătura unuia dintre vecinii direct afectați, iar cererea a fost admisă de Oficiul Național al Registrului Comerțului cu consecința înființării unui sediu principal sau sediu secundar în imobilul respectiv. În acest caz, există riscul ca activitatea pe care societatea urmează să o desfășoare, spre exemplu 5610 Restaurante sau 5630 Baruri și alte activități de servire a băuturilor, să pericliteze în mod injust viața celorlalți proprietari din cadrul imobilului.

În această situație există posibilitatea persoanei care nu și-a exprimat consimțământul cu privire la înființarea societății sau punctului de lucru în respectivul apartament să formuleze o plângere adresată Oficiului Național al Registrului Comerțului prin care să solicite radierea mențiunii cu privire la înființarea sediului secundar sau chiar radierea societății, întrucât înregistrarea s-a făcut cu încălcarea dispozițiilor legale.

Textul de lege ce reglementează această prerogativă este cel prevăzut de art. 25 din Legea 26/1990: „Orice persoană fizică sau juridică prejudiciată ca efect al unei înmatriculări ori printr-o menţiune în registrul comerţului are dreptul să ceară radierea înregistrării păgubitoare, în tot sau numai cu privire la anumite elemente ale acesteia, în cazul în care prin hotărâri judecătoreşti irevocabile au fost desfiinţate în tot sau în parte sau modificate actele care au stat la baza înregistrării cu privire la care se solicită radierea, dacă prin hotărârea judecătorească nu a fost dispusă menţionarea în registrul comerţului.”

Plângerea se depune la Oficiul Național al Registrului Comerțului, iar în termen de 3 zile de la depunere se înaintează din oficiu de către acesta din urmă către Tribunalul competent să soluționeze cererea. Hotărârea ce vă fi pronunțată de către instanță poate fi atacată numai cu recurs în termen de 30 de zile de la pronunțare. În caz de admitere a cererii, Oficiul Național va dispune publicarea hotărârii în Monitorul Oficial al României partea a IV-a pe cheltuiala celui ce a făcut plângerea.

Avocat Silviu Cipu